Bons Plans

J’ai un plan…. d’appart (acheter un logement neuf sur plan)

20 octobre 2020

Vous l’avez le jeu de mots ? Allez dites oui !!!

Dans la vie on ne peut pas acheter de licorne…parce que ça n’existe pasmais on peut acheter un appart qui n’existe pas ..encore
Non je ne mens pas. Vous avez déjà entendu parler de la VEFA .Oui y a des acronymes comme la VAR je sais ce que c’est mais pas ce que chaque lettre signifie (Merci Telefoot)Vous savez que j’ai dû chercher la différence entre acronyme et sigles !!!Alors la VEFA c’est donc la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, ça fait bien non ?

Cet article est un peu long, j’ai essayé de le faire assez complet de part mon expérience (je ne suis pas agent immobilier). L’objectif est de vous encourager (et non décourager) en donnant les bons et mauvais points pour que vous soyez préparés au mieux quand vous allez signer (financièrement psychologiquement, matériellement 😉 ).

L’achat sur plan peut aussi se passer sans heurts, sans angoisse et sans surprise 🙂

Les avantages de la VEFA

  • Des frais de notaires qui sont moins élevés (environ 2 ou 2,5% du prix de l’achat vs 7 à 8 % dans l’ancien) et même parfois ils sont offerts par les promoteurs (ou ils proposent d’autres avantages comme la tVA réduite…)
  • Le prêt à taux 0 les gars !! Alors oui depuis 2 ou 3 ans les taux sont très bas mais il y a 10 ans on avait encore des taux à 3 ou 4% donc sur une partie du montant à emprunter avoir 0% c’est clairement un PLUS. Dans notre cas par exemple on a eu près de  30% à taux 0. On était très joyeux… Bon on est loinnnnnn d’avoir fini de les rembourser mais on reste joie.A savoir que si on a déjà bénéficié du prêt à taux 0 si on veut en bénéficier il faut avoir été locataire pendant au moins deux ans avant de refaire un achat avec cet avantage . 
  • S’agissant d’un logement neuf, il y a plusieurs garanties :- La garantie de parfait achèvement ==> Pour la première année après l’achat, elle couvre tous les éventuels désordres ou défauts de conformité sur le gros œuvre (une cloison, une porte ou une fenêtre manquantes..)- la garantie biennale ==> Deux ans sur les vices cachés sur le second oeuvre – la garantie décennale ==> Elle court sur 10 ans sur les vices cachés et défauts graves
  • On peut « customiser  »  son bien en demandant à changer la taille des pièces et leur redistribution, supprimer des cloisons (oui rien n’existe donc on peut modifier certaines choses, après tout n’est pas forcément gratuit bien sûr)> Il n’y a pas de gros travaux et mega mauvaises surprises normalement. En s’installant on n’a que de la décoration à faire (peinture, sol, mettre ses meubles, installer la cuisine….); et encore certains promoteurs proposent des options pour le sol, la peinture etc
    Pour nous, c’était la faïence de la salle de bain et les sols des pièces humides qu’on pouvait choisir sans avoir à payer en plus (une petite économie bonne à prendre même si forcément le choix est plus que restreint)
  • On bénéficie d’un logement aux nouvelles normes handicapées (on peut ne pas l’être mais pratiques pour nos invités ou nos familles, ou si on sa casse une jambe en courant après le RER hein) et nouvelles normes écologiques (BBC, RT2012 etc… Oui la RT2020 a été décalée Covid on vous dit).. ce qui peut amener de vraies économies sur les factures de chauffages 🙂 

Les points moins sympathiques (sauf si on est blindés comme un chaebol dans un drama)

  • Tu paies une certaines sommes (en millier d’euros tout de même) dès la réservation, donc il faut avoir un peu de pepettes dans sa poche > Et dès lors que la construction est lancée… c’est la fête des intêrêts intercalaires. Il s’agit des interêts de ton prêt ! Tu ne paies pas encore ton prêt mais les intérêts en fonction des différents deblocages de fond faits Chaque étape de la construction amène une demande de déblocage  (la liste ets dispo sur Google hein)- 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
    – 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau,
    – 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
    – Le solde, 5 %, lors de la réception des travaux. (avec possibilité de consigner la somme, en cas de contestation ou d’émission de réserves par l’acquéreur)
    Bien sûr vous pouvez voir pour lisser les intérêts intercalaires dans votre crédit global et ne rien payer pendant la construction (en tous les cas avant c’était possible, depuis le COvid je n’en sais rien)
  • Le logement doit être construit donc forcément comme pour tous travaux il y a des risques de retards… Et parfois c’est un trimestre, parfois plus voir beaucoup plus (1an ou 2 ans) ! Ce qui peut mettre certaines personnes dans les problèmes car ils n’ont pas de logements « en attendant », parce qu’ils paient un loyer et les intérêts intercalaires etc
  • On nous livre un bien qu’on n’a jamais vu, il peut donc y avoir des mauvaises surprises : une prise mal placée, une pièce plus petite que convenue ou tout autre. Cela peut-être au niveau d enotre bien ou de l’immeuble (on est copropriétaire donc l’immeuble est aussi de notre responsabilité)
  • un coût d’achat plus élevé que dans l’ancien> Un syndic imposé au début : Oui, on doit bien faire avancer l’immeuble qui on le rappelle est du coup une mini entreprise.
  • On a donc très peu souvent le choix et même si on l’avait, en primo accédant on ne sait pas trop ce qu’on doit attendre ou non d’un syndic de propriété ; on est aussi très pris par sa propre installation. Nous on a déjà changé 3 fois de syndic de propriété et pour être dans le comité syndical je pense que trouver un bon syndic est compliqué !!
  • un comité syndicale débutant : ça va de pairs avec le syndic, on nous balance la liste de 5 ou 6 voisins qui sont dans le comité syndical et ils sont parfois junior sur ces questions. Les pauvres font souvent office de gardien, voisin, gérant, garant… euh ils n’ont pas forcément le temps et les moyens de tout gérer 
  • un immeuble avec beaucoup d’aménagements (parfois avant que tout soit terminé si les gens sont à al rue) : Les gens s’installent souvent en même temps à la livraison donc des semaines de boucans et autres ascenseurs coincés (il faut bien faire monter les frigos et canapés, mettre les tableaux aux murs, monter les cuisines …)
  • Certains s’installent pendant qu’on termine les derniers travaux de l’immeuble parce qu’ils avaient rendu leur précédent logement. De fait, beaucoup s’installent dans des immeubles avec des travaux ou des réserves non levées encore par le constructeur. Et ces gens peuvent être …vous, nous !
  • la faillite du promoteur donc bien le choisir : On signe sur la base d’un futur, mais il arrive malheureusement que le promoteur ou le constructeur soient en faillite ou rencontre de grandes difficultés. Bien sûr il y a des assurances, mais le temps qu’on définisse les coupables et qu’on soit remboursé peut être long. Toujours vérifier les comptes et l’etat des sociétés avec lesquelles on signe ! Julien Courbet est déjà trop occupé lol
  • Avoir trop de projets dans les mêmes zones = relous à la reventePas besoin de développer je pense que c’est assez clair !

Allez maintenant qu’on a les infos, on se renseigne bien et on va signer !

Soyez heureux dans vos futurs achats 🙂 et restons aussi heureux dans nos locations aussi.
Avoir un toit au dessus de la tête est une grâce que l’on soit proprio, locataire ou squatteur de l’infini (pas les vrais squatteurs hors la loi hein, juste ceux qui vivent chez leur meuf, parent etc sans payer le loyer mais en déposant un macdo sur la table de temps à autre 🙂 

Love sur vous

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